什么样的封闭小区会拆围墙？最高法回应

　　现有小区拆掉围墙能否改善交通、“街区化”以后小区物业管理将受何影响、拆围墙后小区道路将“充公”……近日，有关停建封闭小区的相关政策引发了争议。

　　国务院日前下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，称为节约利用土地空间，将“推动街区化，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。一石激起千层浪，上述要求推广街区制的意见一夜之间在市民中引发了热议。拆除小区围墙是否违背了物权法的疑问成为众多市民关心的问题。

　　争议一

　　现有小区拆墙能否改善交通？

　　昨日，关于小区拆掉围墙能否改善交通在市民中引发了热议。对此，城市规划专家表示，中国特大城市的路网密度要远低于国外特大城市，这也是导致我国不少特大城市交通拥堵的主要原因之一。以北京为例，其道路的宽度不比东京、纽约、巴黎这些大城市窄，除了人口原因之外，另一个最重要的因素就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环太差。

　　对于拆除小区围墙能否改善交通，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫表示，西方城市发展一直是小街区、路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，在传统的住区模式下，小区越大，往往拥堵越厉害，像天通苑、回龙观已成为著名的“堵城”，而具有“街区”特征的万柳社区交通就要通畅很多。人们不应该纠结于拆围墙这件事，而更多是要看到，从住区模式向街区模式转变是我国城市建设发展的一个必然。

　　封闭式的大院和小区不仅割裂了路网交通，还影响了人们对城市生活的体验。网友“wanglaow”说，“当年邻近封闭小区建成，结果我每天早晨上班时得多走两公里去公交车站。”

　　争议二

　　“街区化”后物业管理将受何影响？

　　“街区化”以后小区物业是否还有存在的必要，小区的保安是否会面临失业？对此，刘东卫表示，这种担忧是不必要的，国外不少城市都是以单独的楼栋为单元，物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务。比如在市中心区域，可能就只有几栋老楼，仍然可以请物业公司来管理。

　　对于“街区化”对物业管理的影响，一名不愿意透露姓名的行业人士告诉北京青年报记者，“街区化”将打破开发商对土地的“割据”，对开发商的利益造成冲击。现在很多小区建成以后，后期的物业管理、商业配套都是开发商主导，外面的势力很难进来，而且围起来的社区一般都配备一支保安队伍，“街区制”以后，这个力量可能被巡逻警察替代，这将削弱开发商对建成后小区的控制。昨日，北京一家知名物业公司负责人表示，对于这项新规，同行中欢迎的不多，目前也不方便表态，需要观察一段时间业主的反应。

　　北京一家知名开发商营销部的负责人表示，该意见将对开发商的建设理念产生重大影响，目前北京的开发商在开发小区中几乎没有尝试过开放式社区，未来肯定要朝这个方向考虑了，正在开发的地块也会考虑这个因素，但具体怎么操作还要等相应的细则出炉。

　　争议三

　　拆围墙后小区道路将“充公”？

　　我国物权法中规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　对此，不少市民担心，封闭小区逐步打开之后，停车场、绿地、健身等小区公共资源是否将充公？而购房时很多小区道路都算公摊交了钱的，算是业主所有。若强行拆除小区围墙，将道路充公，会不会违背现行《物权法》呢？

　　在一项调查中，七成多的网友明确表示“不支持”，“人身财产等安全问题”成了网友最担心的问题。另有八成网友认为，封闭小区逐步打开以后，“业主应该获赔”。

　　北青报记者采访中，不少专家表示，以目前的状况来看，“打开”小区会遇到诸如停车、绿化公摊等一系列现实问题，这绝对不是“拆墙破院”那么简单，还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。另外，开放小区应充分尊重小区业主权益，出台配套政策，考虑利益重新分配与调整。“同时，应强化居民共同参与社区、街道管理的理念”。

　　发布

　　最高法：不建封闭小区符合世界潮流和发展趋势

　　昨日上午在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》发布会上，最高法民一庭庭长程新文对此做出了回应。

　　程新文在回应中称，正像有关部门所介绍的那样，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。这些举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，符合当今世界的潮流和发展趋势。

　　与此同时，对于人们关心的拆除围墙后，涉及到的小区业主有关权益将如何进行保护的问题，最高法回应称，目前党、国务院提出的这一意见属于党和政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。“作为司法机关将对此密切关注，对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护，将加强调研，及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。”

　　追访

　　“封闭小区”将如何界定？

　　那么，到底什么是“封闭小区”？未来什么样的“封闭小区”将面临围墙被拆？综合昨天采访中多位房地产开发专家的表述，封闭式小区不论封闭的程度如何，大都有明确的边界，这个边界往往表现为小区的围墙和大门，它就像一个圈一样，将几幢建筑物、公建配套、绿地以及称之为邻居的人们一道划了进去。

　　包括刘东卫在内的多位专家介绍，住宅封闭模式能在中国占据主流，一方面与封闭的农耕文明有关，另一方面也与中国城市的起源息息相关。中国城市居民一般对自己城市的公共事务缺乏参与，更为注重私域空间，体现在住宅上就是四合院这种形式。

　　上世纪90年代初期，中国的住宅建设开始进入真正意义上的房地产开发时期。住宅房地产开发规划面积动辄几十万、上百万平方米，大部分采取封闭小区的规划设计理念。封闭式社区不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式，同时也出现在市中心的城市改造中。

　　以北京超大型社区天通苑为例，庞大的社区虽然内部路网纵横，却只有立水桥一个主出口，实际上很像一个“大院”。大量大院和封闭社区的存在，使得北京的路网密度不到其他国际大城市的60%。

　　释疑

　　“街区制”鼓励“窄马路、宽路网”

　　对于“街区制”，电子游戏《模拟城市》的玩家可能是最不陌生的一个群体了。街区制下的《模拟城市》展现了一个公共交通方面的优秀典范，没有围墙的城市街区与我们现实生活中到处是围墙大院、封闭小区的现状形成了鲜明的对比。

　　中国城市和小城镇改革发展中心规划院副院长文辉认为，“街区制”是城市规划建设布局的一种形式，相对于目前的封闭式、大院式管理，是没有围墙、开放式的管理模式。这种开放型将把街区变成熟人社会，改善邻里关系，激活社区活力。

　　在街区制主导的城市里，城市交通布局鼓励“窄马路、宽路网”，有利于丰富社区的多样性、城市功能的混合利用和高密度紧凑城市建设，有利于调动居民积极性，共同参与城市规划管理。

　　一名《模拟城市》的玩家介绍，在《模拟城市》中，系统鼓励玩家对城市的建设在六个方面产生社会价值：创造性、权威性、生产性、繁荣性、灵魂性以及知识性，而这些都建立在“街区制”的基础上，如果被人为分成无数个封闭小块，模拟城市的玩家引以为傲的交通设计将不复存在，而城市亦将失去生机。“相比单双号限行、交通管制等措施，街区制才是治本的思路。”

　　建议

　　推行“街区制”从开放“大院”开始

　　昨日，人民日报客户端发表文章称，街区制的推行还需要一些单位做表率。当前，街区制的推行仍面临一些问题，尤其是人们的思想观念误区需进一步疏通，需要一些单位大院率先垂范、引领，以加快开放步伐。事实上，这一点，的《意见》已经明确，“单位大院要逐步打开”，开放封闭小区从一些单位大院开始，才有利于未来街区制的顺利推行。

　　在采访中，多名专家对北青报记者表示，高校在北京数量众多，所占面积也很大。多年来社会上一直有声音呼吁高校打开“围墙”。如果能够从高校开始，则影响巨大，效果也会比较明显。中国城市规划学会秘书长石楠表示，高校在国外基本上是开放的，中国的高校不应该与社会隔离。

　　进展

　　浙江4月将出台“拆围墙”方案

　　昨日，浙江省建设厅在接受媒体采访时表示，正在结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。浙江省建设厅总规划师顾浩还表示，此次提出的“开放原则”主要针对规模较大、面积在9万平方米以上的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区，可能不在“逐步打开”的范围。顾浩表示，已建成的小区目前暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区“逐步打开”的操作办法，则要依照4月底浙江出台的落地方案进行。

　　另外，据《华西都市报》报道，四川省在一个月前已明确将推行“住宅小区逐步打开”。目前成都已经开始在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法。