房地产业前景不明 部分上市公司退出房地产业务

     与房地产行业风生水起时正相反，三季报显示，一些以房地产为非主营业务的上市公司今年正在有序退出房地产业务。业内人士分析认为，这预示着房地产企业的整合、并购趋势更加明显，一部分中小房企将逐渐上岸。

　　　部分上市公司退出房地产业务

　　“由于对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。 ”上市公司恒顺醋业三季报公告的此番表述可谓说出了不少以房地产为非主营业务的上市公司的心声。据了解，今年以来，已经有金发科技、西部矿业等13家跨行业进入房地产的知名企业宣布离开房地产，有的采取项目完全转让、有的则是通过股权转让来逐渐剥离房地产相关业务。

　　这与2008年前上市公司大举进军房地产业时截然相反。采访中有券商人士回顾当时的市场时称，上市公司只要与房地产沾边，股价就蹭蹭地向上涨。较高的利润率也使得不少上市公司纷纷插足房地产行业，一些上市公司依托资本实力，开始陆续在国内各大城市拿地。

　　除了恒顺醋业，今年的上市公司三季报中，多家公司表示除了对房地产业务的失望。对于这一现象，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对本报记者表示，这应该是上市房企在维持当前项目或者减少新增房产项目的前提下，积极拓展新的利润增长点，例如积极发展矿业、融资租赁行业。这一趋势的确带动了一部分中小房企上岸，从1-10月份的房地产股权融资数量来看，今年房地产行业的并购案将有望超过110件，这也预示着房地产企业的整合、并购趋势更加明显，真正的并购潮仍需要政策契机，需要楼市调控政策继续深入。

　　种种迹象表明，随着调控的持续深入，房地产行业有可能进入新一轮整合与并购。韩长吉：2010年至今的楼市调控政策产生了两个结果，首先，行业两极分化成为趋势，行业集中率提升；其次，房地产行业发展趋于理性，其社会产业链拉动作用减缓，但是长期来看，房地产企业的发展趋势不会改变，其产业链规模也相对稳定。

　　　　平均负债为69.05% 上市房企钱紧

　　三季报还透露出一个重要信息，据统计，当前131家上市房企经营性现金流为负632.5亿元。其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元。按此计算，每家平均约持有现金13.79亿元，只够在一二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值，也就是说，上市房企靠借钱维持生计的占了61%。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，目前上市房企的平均负债为69.05%，部分房企负债率高达80%，对于企业层面而言，这现象意味着房企的资金运作遇到困难，由于企业融资渠道受到阻碍，企业通过负债融资来满足项目开发需求，随着企业负债率的逐渐增加，企业抵御市场波动的能力越低；对于行业而言，负债率持续升高预示着市场将发生改变，一方面，房地产主体市场将迎来大规模兼并重组的趋势逐渐明显；另一方面，在价格制定方面，部分房企考虑到资金回流速度问题，不得不做出降价决定。

　　　　开发商借债度日 能否成为房价开降最强信号

　　“不差钱”的上市房企也靠借债度日，这被业内人士解读为未来房价将全面下降的“绝对信号”。“我们始终强调房价下跌是有限度”，韩长吉对本报记者表示，这不仅表现在房价仍然需要楼市调控政策继续深化，更重要的是房价大幅下跌对我国的金融系统将产生巨大的风险。虽然现阶段在重点城市房价出现一定的波动，但是这并不是整体趋势。“通过近期住建部的表态以及宏观经济政策微调给房地产企业的支撑力度来看，我们认为在一线重点城市将出现10-30%的降幅，政策执行时间越长，项目降幅越大。但是在二三线城市，由于刚性需求过大，房价下跌幅度偏小。”

　　韩长吉同时分析认为，房企银行贷款、房地产信托、股市再融资等融资渠道虽然被封死，但是房企仍然还有股权融资、PE融资、债务融资、自筹资金(狭义)、副业补给等融资方式，从目前龙头企业的资金运作现状来看，这些融资渠道已经成为主要融资方式，如果政策继续深入，预计将有一部分中小房企难以维系。